Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medley

Alles rund um die Angebotsfindung. Warum FingerHaus.
HB-NH2015
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Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medley

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 17:56

Wir haben bald die Option auf ein Grundstück neben dem Elternhaus.
Ob wir die Option ziehen hängt eigentlich von 2 Faktoren ab; den Kosten des Bauvorhabens und wieviel EK wir bis dahin aufbringen können damit es eine sinnvolle Finanzierung geben kann.

Der Hausbau selbst soll frühestens in 2, um mehr Eigenkapital anzusparen aber wohl eher in 3-4 Jahren angegangen werden.

Die Lage des Grundstücks neben dem Elternhaus, dessen baldige Erschließung (es war bisher ein Spielplatz) und andere Interessenten im Ort (es wird nur an Ortsansässige bzw. frühere Ortsansässige verkauft) zwingen uns halt die Entscheidung nun bereits in den nächsten Wochen und Monaten zu treffen.

Das Grundstück mit Wert um etwa 30T€ (ländliches Dorf, 610qm zu je 50€/qm, 17x37m) soll also mit schon jetzt vorhandenem EK gekauft werden und bis zum Bau in 2018/2019 sollen dann nochmal etwa 45T€ EK angespart werden.
Damit sind wir mit dem Grundstück zusammen dann ja bei etwa 23% EK wenn wir eine Gesamtprojekt-Summe von 320.000 € annehmen.

Aber komme ich bei meinen Vorstellungen mit 320T€ und vor allen den darin angenommenen 220T€ fürs Fingerhaus selbst hin?

- Kein Keller (Das Elternhaus wird für größere Dinge wie Reifen etc mitgenutzt)
- Keine Garage/Carport (noch nicht)
- Kein Wintergarten
- Kein Balkon
- Keine extravaganten Fensterhausecken (finden wir eh unprakisch)
- Walmdach oder hoher Kniestock (wir mögen keine Schrägen)
- 130 - 140 m²
- sicher kleinere Grundrissanpassungen (1 Büro & 2 Kinderzimmer sind Pflicht; Dusche im Gästebad, offene Küche mögen wir nicht)
- Bravur 130 oder ein Medley mit Walmdach oder hohem Kniestock
- Solaranlage? Nein
- Heizung? Keine Ahnung
- Lüftungsanlage? Keine Ahnung
- KfW55? Wenn es sich lohnt (Mehrkosten vs. KfW Finanzierungsvorteile). Ich hab noch keine Ahnung wie realistisch KfW55 bei unseren Vorstellungen aber auch finanziellen Rahmenbedingungen ist

Gesamtsumme: 320T€
EK: 45T€ + 30T€ Grundstück
Darlehenssumme: 245T€ (Will versuchen auf etwa 800-900€ Rate bei 2% Tilgung zu kommen)

Grundstückskosten inkl. Notar & Steuer: 33 T€
Nebenkosten der Finanzierung: 4 T€
Bauvorbereitung (Vermessung, Baustrom, Haftpflicht, Gebühren usw..) : 7T€
Erdbau (Bodenanalyse, Erdarbeiten auch ohne Keller, ...): 13T€
Hausanschlusskosten: 8T€
Sonstiges (Miete alte Wohnung, Kleinkram): 5T€
Haus: 250T€ (Details untenstehend)
= 320T€

Details zum Haus (250T€):
- Hauspreis Fingerhaus ("fast fertig"): 220T€
- Material Eigenleistung (Boden/Wände): 10T€
- Aussen nur das nötigste: 5T€
- Küche und wenige Möbel (wir wollen erstmal viel weiterverwenden): 15T€

Sind die 220T€ für ein Bravur 130 oder Medley (1xx oder 2xx mit 2 Geschossen ohne nenneswerte Schrägen) bei 130-140qm und "Standard"-Bemusterung realistisch?

Hab ich sonst noch signifikante Fehler in unseren Überlegungen die ich noch durchdenken sollte bevor wir beim Grundstück zuschlagen?
Jeder steht doch sicher am Anfang erstmal vor einem Riesenberg an Unwissen. Die meisten bauen ja auch nur 1x im Leben ein Haus :-)

Danke
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b54
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von b54 » Do 12. Nov 2015, 18:50

Also wir haben ein Medley 3.0 mit 137 m² und 2,15 mtr Kniestock. Bei Standard Bemusterung sollte man damit hinkommen. Ansonsten finde ich Du hast das schon gut zusammengestellt, vor allem nicht die Erdarbeiten so gering angesetzt. Allerdings müsste man noch wissen ob das ein Hanggrundstück oder sowas ist, dann wirds mit den Erdarbeiten eng für das Budget.

Viele Grüße

b54
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 19:16

Danke für die erste Einschätzung.
Weitere sind gerne gesehen - es könnten ja auch andere Meinungen sein mit interessanten Hinweisen.
Das allerwichtigste ist ja sich nichts schönzurechnen.

Zum Grundstück:

Das Grundstück ist ziemlich ebenerdig - zumindest mal so vom Augenmaß her. Wenn dann müssen vielleicht ein paar Zentimeter aufgeschüttet werden um Straßenniveau zu erreichen.
Wir erwarten deshalb eigentlich auch weniger Erdarbeitskosten aber wenn das so ist kann der Puffer sicher gut woanders verwendet werden.

Unklar ist noch ob 2 alte große Bäume von der Stadt oder von uns entfernt werden.
Da die nämlich direkt an der Straßenseite stehen müssen die eigentlich weg damit man da überhaupt bauen kann :-)
Nach meinem Verständnis müssen sie entweder vor Verkauf von der Stadt entfernt werden oder man muss uns das Grundstück um die Kosten der Entfernung günstiger geben.
Aber wer weiss, vll spielt die Stadt auch damit die Interessenten gegeneinander aus und versucht sich das Geld zu sparen...

Ansonsten müssten wir wohl nur etwas Sand entsorgen, die Spielplatzgeräte werden aktuell von der Stadt abgebaut und an andere Stelle im Ort wiederverwendet.

Gegenüber dem Elternhaus nebenan ist ein Höhenunterschied von etwa 50cm, diesen wollten wir aber nicht auffüllen sondern im Gartenbereich einfach die Grundstücke mit 2 Stufen verbinden.
Auf lange Sicht (1-5J nach Hausbau) würden wir im Bereich der noch nicht eingeplanten Garagen den Boden auf ein paar qm angleichen damit wir die Garagen (2) zur Hälfte auf unser und zur Hälfte aufs Elterngrundstück bauen können welches zumindest auf dem Papier zur Hälfte meiner Frau gehört.

Die Bodenbeschaffenheit vom Grundstück ist mir noch nicht bekannt.
Rundherum stehen Häuser und hinter dem Garten ist Ackerland.
Bodenanalyse ist in Hessen soweit ich weiss Pflicht allerdings passiert das ja erst nachdem wir das Grundstück gekauft haben und bevor wir das Haus dann bauen.
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djlongd
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von djlongd » Do 12. Nov 2015, 20:00

Als wir noch das Medley 100 geplant haben, lagen wir bei 160.000,00 € für das Haus. Allerdings technikfertig, nicht fast fertig. Als fast fertig war ein Preis von etwa 175.000,00 € genannt. Das ganze mit Luft-/Wasserwärmepumpe, ohne Keller auf Bodenplatte. Allerdings würde ich bei 2 KZ und 1 Büro auf die 200er Variante gehen. Es sei denn, du kannst im EG den großzügigen Wohn-/Essbereich verkleinern und das Büro da abknapsen. Als ich das Medley200 anfragte, wurden die Mehrkosten auf etwa 20.000,00 € angesetzt.
Bedenke auch in deiner Rechnung die jährliche Preissteigerung von etwa 3%, da du ja erst in ein paar Jahren bauen willst. Die Baunebenkosten sind bei uns mit etwa 25.000,00 € veranschlagt. Ich hoffe die Einschätzung hilft dir weiter. Wenn du noch weitere Fragen hast, einfach melden.
Wir bauen ein UNO S130 mit 1,30 Kniestock auf Bodenplatte.

HB-NH2015
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 20:23

Danke auch für diese Einschätzung.
v.a. zum Medley 100.
Ja das dacht ich mir schon, dass man da das Arbeitszimmer schlecht unterbringt.
Wohn/Esszimmer verkleinern wollen wir nicht da es sich ja um den meistgenutzten Familienraum handelt.

Aber auch ein Medley200 scheint ja dann mit 195T€ im Rahmen zu sein.
Was für ein Dach/Kniestock war das bei eurer Medley-Anfrage?

Interessant ist auch die Differenz von Technik-Fertig zu fast-fertig von 15T€.
Schwiegervati ist der Meinung wir können viel selbst machen. Ich bin jedoch eine Handwerkerniete.

Die jährliche Preissteigerung habe ich in der Tat nicht mit einem Gedanken gewürdigt.
Unschön aber sicher günstiger als jetzt verfrüht mit zuwenig Eigenkapital anzufangen, da geht der Zins schnell mal 0,2% oder mehr hoch.

Aber selbst mit 3 Jahren a 3% Steigerung wäre man ja noch um die 220T€ die wohl in unser Budget passen könnten.

Interessant wären noch Aussagen zum Bravur 130.
Das ist nämlich unser eigentlicher Favorit.

Wo ist Bravur anzusiedeln bei den Kosten im Vergleich zu Medley?
Ich befürchte teurer? Zumindest wenn man von der Anzahl Medley's vs Bravur ausgeht die hier im Forum oder im Netz geplant und gebaut werden.

Wir wollen in den nächsten Tag mal ins Musterhaus Medley bei Kassel.
Wenn die da Öffnungszeiten angeben dann heisst das man kann einfach dort auftauchen ohne Termin und sich umsehen?
Sind da auch Berater denen man Fragen stellen kann?
Preise gibts aber dann sicher erst wenn man einen ausführlichen Termin macht oder?
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 20:29

Sorry für den Doppelpost aber zum Bearbeiten war ich wohl zu langsam...

Interessant wären noch Aussagen zum Bravur 130.
Das ist nämlich unser eigentlicher Favorit.


Vor allem weil es 2 vollwertige Stockwerte hat und uns der Standardgrundriss schon sehr zusagt.
Die Küche kann gut mit einer Wand abgetrennt werden.
Das Arbeitszimmer im EG wird zwar ohne Keller dann der HWR (mit sicher noch genug Platz als kleine Abstellkammer) aber dafür hat es oben 3 Kinderzimmer und da nur noch ein zweites Kind geplant ist kann das Arbeitszimmer somit oben eingerichtet werden.
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von CarstenK » Do 12. Nov 2015, 20:40

Das Bravur ist eines der teuersten Häuser von FingerHaus. Mit 2% Tilgung zahlt Ihr ganz schön lange am Kredit, habt Ihr das mal durchgerechnet?

Ob Ihr die Garagen so bauen könnt wie geplant, bezweifle ich. Warum hälftig auf jedem Grundstück? Wenn das Grundstück Euren Eltern gehört, denkt auch an den Wiederverkaufswert im Erbfall.

EUR 320.000 für Haus, Grundstück, Ausstattung halte ich für sportlich-knapp. Wird nur funktionieren, wenn Ihr viel selbstmachen könnt und bereits seit, mit Dingen wie Außenanlagen etc. zu warten.
Medley 220 auf Bodenplatte, 160cm Kniestock, Wintergarten, Carport, LWZ 304, Kamin.

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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 20:50

Laut Einkommensüberschuss wäre auch 3% drin.
Der Plan war jedoch mit 2% zu tilgen und dann noch Sondertilgungen nach Möglichkeit. Kommt aber auch drauf an für welche Bank und Konditionen wir uns letztendlich entscheiden.

Wenn wir die genauen Kosten für unsere Pläne wissen kann man sicher auch nochmal über 3% nachdenken.

Was die Garagen angeht könnten wir auch einen Teil des Elterngrundstücks für den Garagenbau offiziell überschreiben, entweder nur an der Stelle der Garagen oder um viereckig zu bleiben in ganzer Länge.
Da wird man sich sicher einig denn das Elternhaus mit Grundstück gehört bereits seit fast 10 Jahren lt. Grundbuch 50/50 meiner Frau und ihrer Schwester - und wir nutzen das Haus ja im Gegensatz zu Ihr gar nicht.
Die Schwester bewohnt das Haus zusammen mit ihrem Lebensgefährten den Eltern und dem Großvater.

Danke für die Bravur Einschätzung.
Was macht denn ein Bravur so teuer gegenüber z.B. einem Medley?
Die Grundmaterialien sind doch identisch und auch was die Technik und Bemusterung angeht wird sicher mit dem gleichen Standard kalkuliert.
Einfach der "Mode-Faktor"?
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von Anjana » Do 12. Nov 2015, 20:56

Die Kosten für den Tiefbauer halte ich auch dür sehr knapp bemessen. Da solltet ihr auf alle Fälle noch etwas Puffer einplanen. Je nachdem wie das Bodengutachten ausfällt, muss auch für die Bodenplatte ein nicht unerheblicher Aushub und Gründung mit eingebracht werden. Ggf könnt Ihr ja bei der Gemeinde nachfragen, ob Ihr auf eigene Kosten ein Bodengutachten erstellen lassen könnt.
Bedenkt auch, dass zum Zeitpunkt der Finanzierung das Zinsniveau ein anderes sein kann, oder habt Ihr das schon in trockenen Tüchern?
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http://fingerhaus-vio302.blogspot.de

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Bauantrag: abgegeben
Bemusterung am 02.11. und 03.11.15
Haus steht seit dem 5.4.16

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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 21:21

Nein natürlich ist noch nichts in trockenen Tüchern.

Wir sind momentan in der allerersten Phase - entscheiden ob wir das Grundstück kaufen wollen oder nicht.

Was die Zinsen angeht gilt ebenso für Preiserhöhungen. Es bringt ja nichts jetzt mit zu wenig EK zu beginnen. Das wirkt sich ja auch enorm auf die Zinsen aus.

Zwecks Tiefbauer. Der eine sagt wir haben fast schon zuviel eingeplant, der nächste sagt zuwenig :-(
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von keti6 » Do 12. Nov 2015, 21:27

2% Tilgung finde ich viel zu wenig bei einer Darlehenssumme von 245 000€. Da zahlt ihr ja ewig ab. 13 000€ Tiefbaukosten denke ich sind auch zu wenig. Ich glaube nicht, dass es die nächsten Jahre billiger wird zu bauen. Wir zahlen ja jetzt schon mit Sicherheit 10% mehr als noch für 5-10 Jahren.

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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von djlongd » Do 12. Nov 2015, 21:34

Das Bravur ist deshalb soviel teurer, weil alle Wände im OG als volle Wandhöhe ausgeführt sind, also alle Innen- und Außenwände. Ähnliche Preiserhöhungen hatten wir auch bei anderen Hausanbietern erlebt, wenn ich von einem 1,30m Kniestock auf eine sogenannte Stadtvilla vergrößern wollte.
Die Preise für das Medley100, die ich genannt hatte, waren für einen Kniestock 1,60m gedacht. Interessanterweise hat ein Medley100 mit Kniestock 1,00m und 1,60m fast den gleichen Preis. Zwar erhöht sich der Kniestock, aber die Dachfläche bei 25° ist gegenüber 38° bei 1,00 Kniestock kleiner. Somit hebt sich der Preisunterschied fast auf. Für einen 1,30m Kniestock mussten wir etwa 2.000,00 € mehr einplanen. Wir haben eine bestimmte Vorstellung, wie unser Haus aussehen soll und da gefiel uns die 38° Dachneigung einfach besser. Ich bin zwar 2m groß und habe zur Zeit in unserer Dachgeschoßwohnung einen Drempel von 0,80m. Deshalb ist 1,30m bei uns schon eine Verbesserung.
Schaut auch mal in den Bebauungsplan eure Gemeine, wieviele Vollgeschosse bzw. Kniestockhöhen zugelassen sind. Da wo wir bauen wollen, ist nur ein Kniestock von 0,40m zugelassen. Wir wollen aber per Ausnahmegenehmigung versuchen, einen 1,30m Kniestock zu bekommen. Insgesamt sagte der Berater, das die klassischen Satteldachhäuser als 100er, 200er usw. im Preis ähnlich sind. Also ein Vio100 kostet ähnlich viel wie ein Medley100 oder Flair 100.

Insgesamt bin ich auch der Meinung, das viele Bauherren zu groß planen. Ok, muss jeder für sich selber wissen. Ich habe aber Arbeitskollegen, die wollten mindestens ein 160m² Haus, weil ihre Wohnung vorher nur 80m² hatte. Jetzt sind die Kinder aus dem Haus und das DG steht fast leer. So eine Hausgröße muss aber auch beheizt, geputzt und instand gehalten werden. Wir sind 3 Personen und haben mit dem UNO eine Wohnfläche von etwa 115m², bei einer Grundfläche von 126m². Das reicht uns vollkommen aus. Leider schauen die Menschen heutzutage auch auf den Nachbarn. Ich habe das und das und er hat was besseres. Also muss ich noch besser sein als er. Das geht mit dem Auto los und hört vielleicht beim Haus auf.

Zum Thema Ersparnis von 15.000,00 €. Da gehören bei uns etwa 10.000,00 € Lohnkosten, die deine eigene Arbeitskraft wert ist. Diese wird bei der Finanzierung als Eigenleistung gewertet.
Als Eigenleistung machen wir z.B. Gipsbauplatten, Lattung und Dämmung an den Dachschrägen und decken selber. Dazu kommen Fliesen- und Laminatlegen. Sanitärobjekte anbringen, Innenfensterbänke montieren. Die Türen wollen wir selber einbauen. Zudem solltest du bei Eigenleistungen bedenken, das du bei einem Medley100 noch etwa 10.000,00 € Materialkosten einplanst.
Ich arbeite im Schichtdienst und habe auch mal in der Woche frei. So habe ich auch die Zeit, was in Eigenleistung zu machen. Ich könnte mir vorstellen, wer von 8.00-16.00 Uhr arbeitet, hat am Abend keine Lust mehr, was im Haus zu basteln. Und am WE, besonders Sonntag wird im Umfeld Ruhe gewünscht.
Wir bauen ein UNO S130 mit 1,30 Kniestock auf Bodenplatte.

b54
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von b54 » Do 12. Nov 2015, 22:23

Der Aufpreis vom Medley 200 zum Bravur kann ich genau sagen, habe erst vor ein paar Tagen angefragt Medley 3.0 200B Kniestock 2,15 auf Bravur ca. 12.000 €.

Ansonsten gerne auch mal per pm fragen
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von HB-NH2015 » Do 12. Nov 2015, 22:42

Es muss ja wie gesagt nicht bei den 2% Tilgung bleiben.

Ich hab zum einfachen Einstieg bei allen meinen Annahmen die Darlehensrechner der Ing-Diba verwendet.
Zum einen kann man in den 10 Jahren Zinsbindung die Tilgungs% 2x kostenfrei ändern.
Ebenso bis zu 5% jährlich sondertilgen.
Ich will mich ungern überschätzen in dem ich v.a. in den schweren ersten Jahren mit einer zu hohen Tilgung ins Rennen gehe.
Frau sucht gerade wieder den Teilzeiteinstieg aber bei Kind 2 ist ja dann auch erstmal wieder eine Schaffenspause.

Und wie definiert sich "ewig"!? Wir sind knapp über 30. Da wird es nicht unüblich sein die Finanzierung so auszulegen, dass sie bis zur Rente ganz oder zumindest größtenteils abbezahlt ist.
Das ist auch mit 2% in den ersten Jahren drin. Wenn man die Rate gleich lässt kann man in Jahr 11-20 auf 3-4% Tilgung gehen und in 21-30 sogar bis auf 6%.
Und da sind noch keine Sondertilgungen drin.

Aber das heisst ja nicht, dass wir das nicht nochmal überdenken und uns für 3% Tilgung entscheiden wenn es dann ans Eingemachte geht und uns das realistisch erscheint.

Was die Preisentwicklung angeht... wenn wir das Grundstück haben - weil wir uns grundsätzlich entschieden haben zu bauen und es uns nicht von jemand anders weggeschnappt wurde - werden wir noch einmal durchrechnen ob wir mit weniger EK dann in 2017 anfangen mit Finanzierung und Verträgen (bis das Haus steht ist es ja bestimmt trotzdem 2018) oder ob wir wie eingangs gedacht eben noch mehr EK ansparen.
Im Gespräch sind auch Zuwendungen von Verwandten für das EK (zinsfreie Familiendarlehen, vorgezogenes "Erbe") aber das ist ja nichts was man in dieser frühen Überlegungsphase von den Verwandten sicher zugesichert bekommt und auch nicht erwarten kann. Man redet ja nur drüber was man sich "vorstellen könnte" um auch die Familie wohnlich nah zusammen zubekommen.
Das erste Enkelkind nebenan wohnen zu haben ist da sicher auch ein verständlicher Wunsch der Großeltern.
Wenn isch das signifikant positiv auswirkt kann man vielleicht auch einen Teil des abbezahlten Elternhauses als Sicherheit angeben, wie gesagt sind 50% davon auf meine Frau überschrieben.

Das mit den Mehrkosten für die vollen Geschosse und Wände bei Bravur leuchtet natürlich ein.
Würde dann aber wohl beim Medley genauso sein wenn man sich für die Walmdach Option entscheidet.
Wird uns wohl nichts anderes übrig bleiben als uns diverse Optionen durchrechnen zu lassen. Bravur 130 vs Medley 200 mit Walmdach oder 2,15 Kniestock etc.
Bei einer signifikanten Schräge würden wir nicht glücklich werden, da bin ich mir recht sicher.

Der Einwurf zwecks Bebauungsplan ist aber auch sehr hilfreich und wichtig. Es war mir gar nicht bewusst, dass es da Einschränkungen geben könnte.
Muss mal drauf achten wie die anderen Gebäude drumherum gebaut sind was das OG angeht bzw. im Rathaus beim Bauamt nachfragen.
Der Ortsbeirat wird wohl Ende November abstimmen ob das Grundstück ein Baugrundstück wird - wir erwarten jedoch nicht, dass er sich dagegen entscheidet.

Bzgl. zu groß planen:
Wir haben aktuell 110qm zur Miete in einem Stockwerk eines 2 Familienhauses: Arbeits-, 1 Kinder-, Elternzimmer, Gästeklo, Familienbad, Küche, Speisekammer und ein großes Wohn/Esszimmer.

Mit eigenem Haus auf 2 Ebenen müssen wir zusätzlich den HWR, die Treppe, den Flur im OG und ein 2. Kind in der Wohnfläche unterbringen.
Die 133qm eines Bravur130 oder 141qm eines Medley 211 (2,15m Kniestock) sind dafür sicher nicht unrealistisch.
Sich in die etwa 125qm eines Medley 100 reinzupressen dann schon eher.

Und ob Wohn- und Finanzierungswünsche sich irgendwo treffen können versuche ich ja gerade herauszufinden :-)
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Re: Kosteneinschätzung Bauvorhaben mit Bravur 130 oder Medle

Beitrag von b54 » Do 12. Nov 2015, 22:59

In sehr vielen Baugebieten darf man eh nur 1,5 geschossig, dann is mit Bravur eh Essig. Ohne Schrägen bliebe dann fast nur ein Bungalow
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